HOTĂRÂRE nr. 55 din 2 februarie 1998 pentru aprobarea Normelor metodologice privind privatizarea societăților comerciale și vânzarea de active, precum și a Regulamentului de organizare și funcționare a Fondului Proprietății de Stat
Text cu caracter informativ. Numai versiunea publicată în Monitorul Oficial al României este cea oficială.
Leasingul imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare este contractul prin care o societate comercială, denumita locator, acorda unei alte persoane, denumita utilizator, pe o perioadă determinata, dreptul de posesie și de folosință asupra unui activ, urmând ca, la sfârșitul perioadei de leasing, utilizatorul sa cumpere activul.
Contractele de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare se perfectează numai pe bază de licitație cu oferte închise în plic sigilat, cu respectarea procedurilor privind organizarea licitațiilor pentru vânzarea de active din prezentele norme metodologice.
Termenul contractual este de 3-5 ani.
Societățile comerciale care au în derulare contracte de locatie de gestiune, închiriere sau asociere în participațiune pot încheia prin novatie, potrivit art. 1.128-1.137 din Codul civil, contracte de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare, prin negociere directa cu locatarii sau asociații, în situațiile în care aceștia au efectuat investiții în activele pe care le utilizează. În acest caz, din prețul de vânzare se scade valoarea investițiilor efectuate sau în curs, pe bază de raport de evaluare acceptat de părți.
Locatar sau asociat poate fi orice persoană fizica sau persoana juridică de drept privat.
Perfectarea contractelor de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare prin novatie poate fi initiata la propunerea Fondului Proprietății de Stat, a administratorului unic sau a consiliului de administrație al societății comerciale care are în proprietate activele respective sau la cererea formulată în acest sens de către locatar sau asociat.
Ca urmare a optiunilor formulate de locatari sau asociați, în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea acestora, administratorul unic sau consiliul de administrație al societății comerciale convoacă adunarea generală a acționarilor, pentru a aproba
acordarea în sistem de leasing imobiliar prin novatie
stabilirea prețului, în baza raportului de evaluare, elaborat în prealabil, și a condițiilor de negociere a contractului de leasing imobiliar prin novatie.
În situația respingerii optiunilor formulate de locatari sau asociați se aplică prevederile art. 69 alin. (3).
Administratorul unic sau consiliul de administrație al societății comerciale care urmează sa transforme prin novatie contractul de locatie de gestiune, închiriere sau asociere în contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare are obligația sa procedeze la întocmirea raportului de evaluare, luând în considerare valoarea investițiilor efectuate de către locatar sau asociat.
Administratorul unic sau consiliul de administrație este obligat sa încheie, în cel mult 15 zile lucrătoare de la semnarea procesului-verbal de negociere cu locatarii sau asociații, contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare.
În toate cazurile, contractul de vânzare-cumpărare a activului se încheie într-un termen de maximum 15 zile lucrătoare, calculat de la data adjudecării licitației ori de la data la care contestațiile au fost rezolvate.
Contractul de vânzare-cumpărare a activului, încheiat în urma adjudecării licitației, poate fi modificat numai cu acordul părților semnatare. Nu pot fi modificate angajamentele asumate care au condus la adjudecarea licitației.
Nesemnarea contractului de vânzare-cumpărare de active de către câștigătorul licitației, din motive imputabile acestuia, conduce la pierderea garanției de participare, la plata daunelor cauzate societății comerciale vanzatoare și la anularea licitației.
În toate cazurile, contractul de vânzare-cumpărare a activului este supus legislației române.
În termen de 5 zile lucrătoare de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare de active, se va proceda la înscrierea, respectiv intabularea bunurilor imobile, potrivit legii.
La data vânzării unui activ în integralitatea sa, contractele de închiriere, locatie de gestiune sau asociere în participațiune, care grevează, parțial sau integral, activul, sunt preluate de cumpărător, cu excepția contractului la care acesta este titular.
Vânzătorul este obligat sa transmită Fondului Proprietății de Stat informațiile privind activele vândute, în termen de 5 zile lucrătoare de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare de active.
Dacă, din diferite motive, contractul de vânzare-cumpărare sau de leasing a activului se reziliază sau este rezolvat, vânzătorul este obligat sa înștiințeze în scris Fondul Proprietății de Stat, în termen de 5 zile lucrătoare de la data la care a intervenit rezilierea sau rezoluțiunea contractului.
Prețul de oferta pentru vânzarea de acțiuni deținute de stat se stabilește, în funcție de metoda de privatizare, astfel
pentru societățile comerciale ale căror acțiuni se vand prin licitație, prețul de oferta este stabilit prin raportul de evaluare simplificat
pentru societățile comerciale ale căror acțiuni se vand prin alte metode de privatizare, prețul de oferta este stabilit de raportul de evaluare elaborat prin utilizarea metodelor de evaluare patrimoniale, de randament și combinatii ale acestora sau, după caz, prin raport de evaluare simplificat.
Prevederile alin. (1) nu se aplică societăților comerciale ale căror acțiuni sunt cotate la bursele de valori sau pe piața extrabursieră. În acest caz prețul de oferta este media lunară a cotatiilor înregistrate la bursa de valori sau pe piața extrabursieră.
Raportul de evaluare a societății comerciale, prin care se stabilește prețul de oferta, este întocmit de către Fondul Proprietății de Stat, în situațiile în care prețul de oferta se stabilește pe baza raportului de evaluare simplificat, sau de către persoane fizice ori juridice specializate în evaluări, selectate pe bază de licitație, în celelalte situații.
Prețul de oferta pentru vânzarea activelor societăților comerciale este stabilit pe baza raportului de evaluare elaborat prin utilizarea metodelor de evaluare patrimoniale, de randament și combinatii ale acestora, întocmit de persoane fizice sau juridice specializate în evaluări. Raportul de evaluare a activului va evidenția și valoarea investițiilor efectuate de locatar sau asociat, care se vor deduce din prețul de vânzare, ținându-se seama și de amortizarea acestora.
Procedura de tratare a obligațiilor de mediu se declanseaza în situațiile în care
se oferă la vânzare, prin același contract, un pachet de acțiuni reprezentând mai mult de jumătate din totalul drepturilor de vot în adunarea generală a acționarilor unei societăți comerciale
se oferă la vânzare un activ care face parte sau a făcut parte din patrimoniul unei societăți comerciale care desfășoară sau a desfășurat, conform legislației de mediu, o activitate cu impact negativ asupra mediului.
Răspunderea pentru declanșarea procedurii de mediu revine
Fondului Proprietății de Stat, în situația prevăzută la art. 100 lit. a)
societății comerciale, prin consiliul de administrație sau prin administratorul unic, după caz, în situația prevăzută la art. 100 lit. b).
În situațiile în care, prin transferul drepturilor de proprietate asupra unui pachet de acțiuni, cumpărătorului îi revin în sarcina obligații de conformare cu cerințele pentru protecția mediului, Fondul Proprietății de Stat are obligația de a include, atât în dosarul de prezentare, cat și în contractul de vânzare-cumpărare, obiectivele de mediu minim acceptate, stabilite prin aplicarea procedurii din prezentul titlu. Aceeași obligație revine și societății comerciale care vinde active în situația prevăzută la art. 100 lit. b).
În cazul în care se declanseaza procedura de tratate a obligațiilor de mediu, în contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect acțiuni sau active pot fi incluse obligații de mediu tip A și/sau, adițional, obligații de mediu tip B.
La declanșarea procedurii de mediu, consiliul de administrație sau, după caz, administratorul unic al societății comerciale care se privatizează sau care vinde un activ are obligația sa întocmească un bilanț de mediu Nivel 0 și sa-l predea autorității de mediu competente, în termen de cel mult 3 zile lucrătoare de la data publicării anunțului conform art. 4 alin. (1).
Autoritatea de mediu competența are obligația de a evalua și de a completa secțiunile corespunzătoare bilanțului de mediu Nivel 0, de a stabili obligații de mediu tip A, în forma și conținutul prezentate în anexa nr. 1.2A la prezentele norme metodologice, și de a le transmite vânzătorului în termen de 4 zile lucrătoare de la primirea acestuia.
Dacă vânzătorul, la propunerea autorității de mediu competente, care a verificat și a completat bilanțul de mediu Nivel 0, considera ca acesta nu este suficient de detaliat pentru clarificarea obligațiilor de mediu tip A, procedura trebuie să continue cu executarea unui bilanț de mediu Nivel I sau Nivel II.
În termen de cel mult 10 zile lucrătoare de la primirea raportului la bilanțul de mediu și în baza informațiilor proprii, autoritatea de mediu competența stabilește și transmite vânzătorului obligațiile de mediu tip A, în forma definitivă.
Obligațiile de mediu tip A, ca obiective de mediu minim acceptate, conțin, în Partea I din anexa nr. 1.2B la prezentele norme metodologice, măsuri pentru reducerea efectelor prezente și viitoare ale activităților existente la declanșarea procedurii de mediu, iar în Partea a II-a din anexa nr. 1.2B la prezentele norme metodologice, conțin măsuri pentru remedierea efectelor asupra mediului ale activităților anterioare declanșării procedurii de mediu.
Obligațiile de mediu tip A vor preciza atât cerințele de mediu pe termen lung, cat și măsurile imediate ce trebuie întreprinse în scopul protecției mediului.
La stabilirea obligațiilor de mediu tip A, în baza bilanțului de mediu, se pot stabili, adițional, obligații de mediu tip B.
Bilanțurile de mediu Nivel I sau Nivel II vor fi executate de către experți atestați de Ministerul Apelor, Pădurilor și Protecției Mediului. În cazul în care un bilanț de mediu Nivel I sau Nivel II este întocmit de persoane juridice, acesta trebuie să fie semnat și de o persoană fizica atestata ca expert de mediu.
Expertul atestat care elaborează un bilanț de mediu Nivel I sau Nivel II la o societate comercială care se privatizează sau la un activ care se vinde nu poate avea calitatea de administrator sau cenzor la societatea comercială respectiva, ori să dețină mai mult de 5% din acțiunile acestei societăți comerciale. De asemenea, el nu poate să aibă legături contractuale cu cumpărătorul, să-i reprezinte interesele ori să fie administrator sau cenzor al acestuia.
Autoritatea de mediu competența poate incasa tarife pentru serviciile prestate vânzătorului, în baza prevederilor prezentelor norme metodologice. Cuantumul tarifelor se stabilește prin hotărâre a Guvernului, la propunerea Ministerului Apelor, Pădurilor și Protecției Mediului.
Fondul Proprietății de Stat va dispune ca, în conformitate cu prevederile legale în domeniul contabilității, societatea comercială sa indice pe fișa de bilanț contabil acele pasive legate de mediu privind activul sau societatea comercială, după caz, identificate în afară bilanțului contabil, în cazul în care nu au fost asigurate în bilanț rezerve corespunzătoare pentru aceste pasive.
În anexa nr. 1.2C la prezentele norme metodologice este prezentată o lista a raspunderilor potențiale legate de mediu, identificabile în afară bilanțului contabil.
Pentru situațiile în care se declanseaza procedura prevăzută în prezentul titlu, în dosarul de prezentare se vor include bilanțul de mediu Nivel 0 și, după caz, rapoartele la bilanțurile de mediu Nivel I și Nivel II, precum și obligațiile de mediu tip A. De asemenea, se vor include, după caz, obligațiile de mediu tip B constatate și pasivele legate de mediu, identificate în afară bilanțului contabil.
Categoriile de obligații de mediu tip B, care pot fi incluse de către Fondul Proprietății de Stat în contractul de vânzare-cumpărare, sunt prezentate în anexa nr. 1.2D la prezentele norme metodologice. Aceste categorii de obligații cuprind măsuri ce trebuie luate de cumpărător, după caz, și nu pot face obiectul unui contract separat.
Orice contract în care sunt incluse categoriile de obligații de mediu tip B, altele decât cele din anexa nr. 1.2D la prezentele norme metodologice, este considerat ca o încălcare a procedurii de tratare a obligațiilor de mediu, potrivit art. 33 alin. 1 lit. b) din Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 88/1997 .
Pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale de mediu, Fondul Proprietății de Stat împreună cu cumpărătorul pot conveni constituirea unui depozit, denumit cont pentru garanții de mediu, purtător de dobânda, la o societate bancară stabilită de Fondul Proprietății de Stat, din prețul de vânzare. Acest cont este debitat de către cumpărător și poate fi constituit pentru
obligațiile de mediu tip A
obligațiile de mediu tip B.
Instrucțiunile de utilizare a fondurilor din contul pentru garanții de mediu se stabilesc în contractul de vânzare-cumpărare și vor include
moneda contului pentru garanții de mediu
partea/părțile contractuale care pot aproba efectuarea plăților din contul pentru garanții de mediu și, după caz, modul de informare a Fondului Proprietății de Stat asupra efectuării plăților
destinatarul fondurilor contului pentru garanții de mediu rămase necheltuite la expirarea obligațiilor contractuale
durata de utilizare a contului, specificată pentru fiecare obligație de mediu tip B
condițiile de restituire a sumelor folosite pentru realizarea parțială sau integrală a fiecărei obligații.
Sumele rămase din contul pentru garanții de mediu se restituie în conformitate cu prevederile contractuale. Cererea de restituire se întocmește de cumpărător sau de reprezentantul autorizat al acestuia și se depune la Fondul Proprietății de Stat. Anexată la cerere se depune confirmarea rezultatelor obținute după executarea activităților acoperite de sumele cuprinse în contul de garanții de mediu. Modalitatea de confirmare a rezultatelor se stabilește în contractul de vânzare-cumpărare și poate include acordarea de asistența de specialitate de către autoritățile competente.
La plata sumelor prevăzute la alin. (1) se vor respecta principiile contabile corespunzătoare, astfel încât să se evite deducerea de doua ori a acelorași costuri în bilanțurile contabile.
Folosirea sumelor din contul pentru garanții de mediu pentru cheltuielile de îndeplinire a obligațiilor de mediu tip B, aferente unui teren al societății comerciale care se revinde după privatizare, este permisă numai cu acordul Fondului Proprietății de Stat.
La data depunerii cererii de restituire, cumpărătorul trebuie să fie acționar al societății comerciale sau proprietar al activului care a făcut obiectul vânzării.
La sfârșitul fiecărei perioade de 12 luni după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care include obligații de mediu tip B, și până la expirarea duratei de utilizare a contului pentru garanții de mediu, cumpărătorul este obligat să prezinte Fondului Proprietății de Stat orice informații privind cauze care ar putea, în viitor, sa conducă la utilizarea sumelor din acest cont. Aceste informații vor include o descriere a prejudiciilor, natura și estimarea dimensiunii acestora.
Categoriile de obligații de mediu tip A și B nu pot fi transferate de cumpărător altei persoane juridice, fără consimțământul Fondului Proprietății de Stat.
Sumele depuse de către cumpărător în contul prevăzut la art. 115 nu pot fi folosite, dacă riscul acoperit de acest fond a fost produs în mod intentionat de către cumpărător sau de către societatea comercială după vânzare.
În cazurile prevăzute de categoriile de obligații de mediu tip B, la momentul apariției riscului, cumpărătorul este obligat sa ia măsuri pentru încadrarea pierderilor în limita sumei pentru care au fost contractate categoriile respective.
În cazul în care, ca rezultat al includerii unor categorii de obligații de mediu tip B, se utilizează un cont pentru garanții de mediu, conform art. 115, cumpărătorul este obligat sa informeze Fondul Proprietății de Stat asupra tuturor faptelor care au impact în ceea ce privește mărimea sumelor utilizate din acest cont.
În contractele de vânzare-cumpărare care conțin obligațiile de mediu tip A vânzătorul poate include penalități de întârziere pentru cumpărător, dacă acesta nu realizează la termen cerințele stabilite în contracte.
Fondul Proprietății de Stat și cumpărătorul pot conveni prin contractul de vânzare-cumpărare ca o parte dintre activele societății comerciale ale carei acțiuni au fost vândute să fie transferate altei societăți comerciale, pentru ca aceasta din urma să fie total răspunzătoare de remedierea problemelor de mediu ale părții respective. În acest caz, contractul va conține o clauza cu privire la persoana care suporta costurile respectivei remedieri. Aceleași prevederi se aplică și la vânzarea de active cu impact asupra mediului.
În cazul în care terenul aferent societății comerciale care se privatizează sau activul care se vinde nu este inclus în oferta de vânzare, contractul de vânzare-cumpărare va reglementa modul în care cumpărătorul își va asuma obligațiile de mediu legate de teren.
Fondul Proprietății de Stat nu poate fi acționat în judecata de către părțile vătămate care au plângeri împotriva societății comerciale sau activului care a făcut obiectul vânzării.