CODUL CIVIL din 17 iulie 2009 (**republicat**) (Legea nr. 287/2009**)

Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei și nu s-a convenit altfel, chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

În cazul prevăzut la alin. (1) , locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de

Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2) .

Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul, chiar dacă a renunțat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condițiile legii.

Chiriașul are dreptul și la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de preferință. El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare.

Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.

În clădirile cu mai multe apartamente, chiriașii au dreptul de a întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia.

Chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor.

În cazul în care, fără justificare, una dintre părțile contractului de închiriere nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.

Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

În lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.

Încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului.

Descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul, în termenul prevăzut la alin. (1) , să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul. Dispozițiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privința soțului supraviețuitor.

Persoanele prevăzute la alin. (2) , care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se face de către locator.

Subînchirierea consimțită de chiriaș încetează la expirarea termenului prevăzut la alin. (1) , dacă locațiunea nu continuă în condițiile alin. (2) . În acest ultim caz, persoana desemnată potrivit alin. (3) semnează contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.

Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute.

Sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.

Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.

Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare revin arendașului.

Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puțin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole.

Dacă arendarea este făcută pe mai mulți ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârșitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosință.

Arendașul nu poate obține reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă.

Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărțit este suportată proporțional și nu dă niciuneia dintre părți acțiune în despăgubire împotriva celeilalte.

Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor și una dintre părți întârzie în mod culpabil predarea sau recepția lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părți se consideră ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea și recepția fructelor se făceau la timp.

Nu sunt permise oficiile de arendași. (2) Subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute.

Contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an.

Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.

Prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă ca, pe riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preț.

Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, și antreprizei pentru lucrări de construcții, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru acest contract.

Prin contractul de subantrepriză antreprenorul poate încredința unuia sau mai multor subantreprenori executarea unor părți ori elemente ale lucrării sau serviciilor, afară de cazul în care contractul de antrepriză a fost încheiat în considerarea persoanei sale.

În raporturile cu beneficiarul, antreprenorul răspunde pentru fapta subantreprenorului la fel ca pentru propria sa faptă.

Subantrepriza este supusă dispozițiilor prevăzute pentru contractul de antrepriză.

Prețul antreprizei poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații.

Prețul trebuie să fie serios și determinat sau cel puțin determinabil.

Atunci când contractul nu cuprinde clauze referitoare la preț, beneficiarul datorează prețul prevăzut de lege ori calculat potrivit legii sau, în lipsa unor asemenea prevederi legale, prețul stabilit în raport cu munca depusă și cheltuielile necesare pentru executarea lucrării ori prestarea serviciului, avându-se în vedere și uzanțele existente.

Dacă din lege sau din contract nu rezultă altfel, antreprenorul este obligat să execute lucrarea cu materialele sale.

Antreprenorul care lucrează cu materialele sale răspunde pentru calitatea acestora, potrivit dispozițiilor de la contractul de vânzare.

Antreprenorul căruia beneficiarul i-a încredințat materialele este obligat să le păstreze și să le întrebuințeze potrivit destinației lor, conform regulilor tehnice aplicabile, să justifice modul în care acestea au fost întrebuințate și să restituie ceea ce nu a fost folosit la executarea lucrării.

În cazul în care beneficiarul, deși a fost înștiințat de către antreprenor în condițiile art. 1.858 , nu ia măsurile necesare într-un termen potrivit cu împrejurările, antreprenorul poate rezilia contractul sau poate continua executarea acestuia pe riscul beneficiarului, notificându-l în acest sens.

Cu toate acestea, dacă lucrarea ar fi de natură să amenințe sănătatea sau integritatea corporală a persoanelor, antreprenorul este obligat să ceară rezilierea contractului, sub sancțiunea de a prelua riscul și de a răspunde pentru prejudiciile cauzate inclusiv terților.

Dacă anterior recepției lucrarea piere ori se deteriorează din cauze neimputabile beneficiarului, antreprenorul care a procurat materialul este dator să o refacă pe cheltuiala sa și cu respectarea condițiilor și termenelor inițiale, ținând seama, dacă este cazul, de regulile privind suspendarea fortuită a executării obligației.

Atunci când materialul a fost procurat de beneficiar, acesta este ținut să suporte cheltuielile refacerii lucrării numai dacă pieirea s-a datorat unui viciu al materialelor. În celelalte cazuri, beneficiarul este obligat să furnizeze din nou materialele, dacă pieirea sau deteriorarea nu este imputabilă antreprenorului.

Dispozițiile prezentului articol nu sunt aplicabile atunci când pieirea sau deteriorarea are loc după recepția lucrării, situație în care antreprenorul rămâne răspunzător, dacă este cazul, în temeiul garanției contra viciilor și pentru calitățile convenite.

De îndată ce a primit comunicarea prin care antreprenorul îl înștiințează că lucrarea este finalizată, beneficiarul are obligația ca, într-un termen rezonabil potrivit naturii lucrării și uzanțelor din domeniu, să o verifice și, dacă aceasta corespunde condițiilor stabilite prin contract, să o recepționeze, precum și, atunci când este cazul, să o ridice.

Dacă, fără motive temeinice, beneficiarul nu se prezintă sau nu comunică neîntârziat antreprenorului rezultatul verificării, lucrarea se socotește recepționată fără rezerve.

Beneficiarul care a recepționat lucrarea fără rezerve nu mai are dreptul de a invoca viciile aparente ale lucrării sau lipsa aparentă a calităților convenite.

Atunci când obiectul contractului este o lucrare, beneficiarul este obligat să îi plătească antreprenorului prețul la data și locul recepției întregii lucrări, dacă prin lege sau contract nu se prevede altfel.

În cazul în care lucrarea a pierit ori s-a deteriorat înainte de recepție, fără vina beneficiarului, antreprenorul nu are dreptul la preț atunci când el a dat materialul sau când pieirea ori deteriorarea a avut o altă cauză decât viciile materialului dat de beneficiar. În acest caz, contractul rămâne în ființă, fiind aplicabile dispozițiile art. 1.860 .

Atunci când, cu ocazia încheierii contractului, prețul lucrărilor sau al serviciilor a făcut obiectul unei estimări, antreprenorul trebuie să justifice orice creștere a prețului.

Beneficiarul nu este ținut să plătească această creștere decât în măsura în care ea rezultă din lucrări sau servicii care nu puteau fi prevăzute de către antreprenor la momentul încheierii contractului.

Atunci când contractul este încheiat pentru un preț global, beneficiarul trebuie să plătească prețul convenit și nu poate cere o diminuare a acestuia, motivând că lucrarea sau serviciul a necesitat mai puțină muncă ori a costat mai puțin decât s-a prevăzut.

Tot astfel, antreprenorul nu poate pretinde o creștere a prețului pentru motive opuse celor menționate la alin. (1) .

Prețul forfetar rămâne neschimbat, cu toate că s-au adus modificări cu privire la condițiile de executare inițial prevăzute, dacă părțile nu au convenit altfel.

Dacă antreprenorul s-a obligat să execute o lucrare cu materialul beneficiarului sau să presteze un serviciu cu privire la un bun pe care beneficiarul i l-a predat în acest scop, iar acesta din urmă nu ridică bunul în termen de 6 luni socotit din ziua convenită pentru recepție sau, când lucrarea ori serviciul s-a finalizat mai târziu, de la data finalizării, antreprenorul, după ce l-a înștiințat în scris pe beneficiar, are dreptul să vândă bunul cu diligența unui mandatar cu titlu gratuit al beneficiarului.

După reținerea prețului lucrării și a cheltuielilor de vânzare, antreprenorul va consemna diferența la dispoziția beneficiarului.

Dispozițiile prezentului articol nu sunt aplicabile în cazul în care beneficiarul introduce împotriva antreprenorului o acțiune întemeiată pe neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a lucrării.

În cazul în care antreprenorul decedează sau devine, fără culpa sa, incapabil de a finaliza lucrarea sau de a presta serviciul, contractul încetează dacă a fost încheiat în considerarea aptitudinilor personale ale antreprenorului.

Beneficiarul este ținut să recepționeze partea deja executată, dacă o poate folosi.

De asemenea, în cazul prevăzut la alin. (1) , beneficiarul este obligat să plătească, în proporție cu prețul convenit, valoarea lucrărilor efectuate și a cheltuielilor făcute în vederea finalizării lucrării, însă numai în măsura în care aceste lucrări și cheltuieli îi sunt de folos.

Beneficiarul are dreptul, cu condiția de a plăti o indemnizație adecvată, să ceară predarea materialelor pregătite și a planurilor pe cale de a fi puse în executare, dispozițiile legale privitoare la drepturile de proprietate intelectuală rămânând aplicabile.